不動産投資の落とし穴、、、からの復活　その１

みんなが憧れる「不労所得」。

しかし声を大にして言います。

不動産投資が不労所得になっている人は確かにこの世に存在しているが、決して全員ではない。むしろ、地を這うような努力をしている大家がほとんどだ。

私の不動産投資は、波乱の幕開けだった。

知り合いの不動産屋社長M氏主催の不動産投資セミナーになんとなく参加し、そこで紹介された築古の区分団地1部屋をその場の勢いで購入。
不動産投資の右も左もわからない私に、その不動産屋社長M氏は、「購入のサポートは勿論、購入した物件のリフォームから賃貸募集から管理、全てやるから安心してください！！不動産投資についても、色々教えます。資産形成、頑張りましょう！」」と力強く言ってくれた。
「それなら初心者の自分でも、安心して不動産投資の勉強をしながら、大家業をスタートできるかも！！」
と、すっかり安心していた。

1. 仲介手数料やその他の『諸費用』は、自分で計算しよう
   
   購入を決定し買付を入れて、金融機関に融資の申請もしてから決済までの間にM氏と細かいやり取りをしている中で「諸費用一覧」をもらった。
   先ほど述べたように、M氏の力強い言葉にすっかり安心しきっていた初心者の私は、記載されている費用は勿論、全て丸呑みしてお支払いするつもりだった。
   しかし、その後もM氏とリフォームの見積もりなどやり取りするうちに、「あれ？このままでは、こちらは全く利益が出ないかも。。。」と感じるようになった。
   築50年超の団地は中の造作が非常に古く、入居希望者にうちのアパートを選んでもらうには、水回りリフォームなどの少し大掛かりな工事が必須なのでは？と思ったのだが、「そこをいじると、リフォーム費用がかなりの高額になるから……。」と言われ、簡単なリフォームのみで賃貸募集しようという話になった。
   しかし、その簡単なリフォームだけでもめちゃくちゃ高い 。
   クロスや床材の貼り替えや美装だけで、得られる予定の家賃収入の半年分を超える。
   その他に物件購入代金。
   融資を受けての購入ではあったが、毎月の返済とリフォーム代その他の資金は現金で必要だ。
   
   そして、その『諸費用明細』には更に疑問が。
   「FP手数料」という名目で10万円の請求。しかも、（勝手に）お友達割引されての10万円。
   物件代金が250万円に対しての10万円というのは、何の代金なのか？
   これについて質問してみたところ、「これは皆さんからいただいているものです。あなたは勉強家なので、今回のみで良いかもしれません。」という、答えにもなっていないような謎の返答が。
   その他にも色々細かい点において、こちらからの質問に対してまともな返答が来ない、などの小さなストレスが積もってきていた。
   
   そんな時、ネットで色々調べていて気がついた。
   その当時の400万円以下の不動産購入の仲介手数料は、買主は物件価格の４％プラス2万円。
   売主に対しては、現地調査費用として8万円を上乗せできる。（2024年以降、800万円以下の物件の仲介手数料は33万円に上がった）
   なので、今回私が支払う仲介手数料は、12万円。
   しかし、諸費用明細にはなぜか「仲介手数料 18万円」の記載。
   
   あれ？私、売主じゃないよね。。。
   
   その頃はもう既に、「M氏、なんかおかしい。」と思い始めていたので、闇雲に質問することはせずに、先に作戦を立てることにした。
   
   作戦を立てるにあたって、大事なのはゴール設定。
   第一段階のゴールは、「M氏との決別」とした。